Почти в каждом многоквартирном доме есть собственники квартир, которые считают, что должны платить меньше за содержание общего имущества. Например, такие собственники не пользуются домофоном, лифтом или мусоропроводом, поэтому хотят платить меньше.
Кроме того, в домах есть коммерческая недвижимость – магазины, офисы. В таких домах часто возникают споры между собственниками квартир и собственниками коммерческой недвижимости: должны ли последние платить за содержание общего имущества, а если должны, то в каком размере.
Все последние годы судебная практика давала однозначный ответ на эти вопросы: собственники любых квартир, независимо от пользования услугами, должны платить одинаково; собственники коммерческой недвижимости должны платить за содержание общего имущества дома наравне с собственниками квартир. И вот в своем последнем Постановлении от 29.01.2018 г. Конституционный суд РФ высказывает позицию, которую можно назвать странной.
Сначала посмотрим на законодательство. В соответствии со ст. 158 ЖК РФ собственники помещений в доме обязаны нести расходы на общее имущество. Размер расходов должен быть соразмерен доле в праве общей собственности. Доля эта, напомним, пропорционально площади помещения, которое принадлежит собственнику.
В п. 31 Постановления Правительства от 13.08.2006 № 491 сказано, что размер платы за содержание общего имущества определяется на общем собрании собственников.
В норме специально подчеркивается: размер платы устанавливается равным для всех собственников помещений в доме.
Из этих норм вытекает однозначный вывод: ставка, по которой собственники платят за содержание общего имущества дома, должна быть равной, но при этом установлена таким образом, чтобы она позволяла нести расходы соразмерно доле в общем имуществе.
Проще говоря: ставка устанавливается одинаковой для всех собственников, но ставка берется на 1 кв. м площади помещения. Это правило касается как жилых, так и нежилых помещений.
Например, в вашем доме установлена ставка 10 рублей за квадратный метр. Тогда собственник квартиры площадью 46 кв.м. будет платить 460 рублей в месяц. А собственник квартиры 83 кв.м. будет платить 830 рублей в месяц.
И вот в Конституционный суд попадает спор. Собственник квартир пытался признать незаконным решение общего собрания, которое установило, что собственники квартир платят по ставке 25 рублей за 1 кв.м., а собственники коммерческой недвижимости – по ставке 10 рублей за 1 кв. м. Да, такое часто случается. Если собственники коммерческой недвижимости владеют помещениями в доме, общая площадь которых значительна, то на общем собрании они могут «продавить» подобное решение, которое очевидно ущемляет права собственников квартир.
Что же решил суд? Как не поразительно, суд сослался на те же самые нормы, что указаны выше, и… принял другое решение. Суд указал, что закон не запрещает изменять долю участия собственников отдельных категорий помещений в содержании общего имущества.
Другими словами, закон не запрещает предусматривать размер платы, например, для собственников магазинов или для собственников квартир на первом этаже в доме в меньшем размере, чем размер платы для собственников остальных квартир. Поразительное решение!
Суд ссылается на ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, в которой четко сказано, что собственник каждого помещения в доме несет расходы соразмерно своей доле, но при этом делает вывод, что размер расходов (установленный законом императивно!) может быть изменен по решению общего собрания.
Абсурдность подобного заключения очевидна.
Что это значит для собственников квартир? Это означает, что если у Вас в доме есть магазины, офисы, то скоро ждите общего собрания. Собственники магазинов и офисов попытаются через общее собрание «продавить» решение об уменьшении размера платы для себя. С таким же требованием могут выступить собственники тех квартир, которые не пользуются какими-то элементами общего имущества (лифты, подвалы и т.д.). Что делать?
Важно учитывать, что Конституционный суд указал: да, размер платы может различаться, но эта разница должна иметь объективные основания.
То есть уменьшение размера платы для собственников отдельных категорий помещений возможно в случае, если будет доказано, что назначение помещения и другие сходные обстоятельства позволяют уменьшить размер платы.
Например, собственники офисов или квартир на первом этаже не пользуются лифтом в доме, поэтому размер платы для них может быть уменьшен на размер содержания лифтов.
|
