Какое имущество в квартире считается общим?

За чем обязана следить и что ремонтировать управляющая компания, и в каких случаях именно ей, а не собственнику жилья, придётся возмещать ущерб от аварии?

В соответствии с Жилищным кодексом, за содержание общего имущества в многоквартирном доме отвечает управляющая организация.

Это касается затрат как на текущий ремонт, так и на устранение последствий от аварий, в том числе ущерба. Данная ответственность распространяется и на содержание того общего имущества, которое находится в конкретной квартире.

Что же должно содержаться и ремонтироваться в квартире за счёт управляющей организации, поскольку относится к общему имуществу?

Стены

К общему имуществу относятся несущие стены и перекрытия, включая балконные плиты. А также все ненесущие стены, если они не расположены целиком в пределах одной квартиры (см. Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, п. 2, п/п «в», «г»).

Текущий ремонт таких стен относится к обязанностям управляющей организации. Разумеется, речь не идёт о косметическом ремонте (шпаклёвка, облицовка, покраска и (или) поклейка обоев и т. п.).

Однако, скажем, ремонт швов на межпанельных стыках в панельных домах или заделка крупных трещин в межквартирных стенах – прямая обязанность управляющей организации. Впрочем, подобная необходимость возникает крайне редко.

Инженерные системы

По общему правилу, трубы горячего и холодного водоснабжения, газа относятся к общему имуществу вплоть до перекрывающих вентилей на вводе в квартиру (см. пост. № 491, п. 5). Таким образом, если соседей снизу зальёт от аварии непосредственно на стояке (например, лопнет труба горячего водоснабжения), возмещать ущерб и проводить ремонт должна будет управляющая организация за свой счёт. Если же, например, сорвёт кран над раковиной, то отвечать придётся хозяину жилья. Впрочем, у этого правила есть исключения.

Канализационные трубы относятся к общему имуществу вплоть до первого стыкового соединения с унитазом или трубой слива раковины (см. пост. № 491, п. 5). Тем самым, если в водоотводящем стояке случится засор, и одну из квартир зальёт, ущерб пострадавшим должна возмещать управляющая организация. Если, конечно, не сможет доказать, что засор случился из-за умышленных действий третьих лиц или форс-мажорных обстоятельств (что, чаще всего, сделать крайне сложно).

Стояки и радиаторы отопления

Наиболее неоднозначна ситуация с системой отопления. Стояки, безусловно, считаются общим имуществом. Но сами батареи в 2009 году Верховный суд РФ признал собственностью владельцев жилья (см. решение № ГКПИ09-725).

В частности, как сказано в решении, «в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т. п.». По мнению судей, это следует из уже упомянутого постановления Правительства РФ № 491.

Однако, как утверждают очень многие эксперты (в частности, ведущий юрисконсульт направления «городское хозяйство» Института экономики города Дмитрий Гордеев), подобная трактовка данного нормативного документа совершенно не верна. А общим имуществом необходимо считать всю систему отопления в многоквартирном доме.

Потому, например, вопрос о том, кто же будет отвечать за ущерб соседям снизу, если «прорвёт» батарею в квартире, до конца решённым считать пока нельзя. Однако в случае возможных разбирательств в суде шансов избежать возмещения ущерба у собственников квартиры с лопнувшей батареей явно меньше, чем у управляющих компаний.