Вопреки пессимистичным прогнозам, сегмент жилищного кредитования сжался лишь на треть. Во многом этому способствовали меры по господдержке ипотеки. По оценкам банкиров, в следующем году рынок может вырасти еще. «Рамблер.Финансы» выяснили у экспертов – что для этого потребуется?
Ипотечный рынок по итогам 2015 года сократился примерно на 40% по сравнению с прошлым годом. Такие результаты аналитики RAEX («Эксперт РА») представили в рамках круглого стола «Ипотека в России: сдержанный позитив».
В конце 2014 – начале 2015 года в результате кризисных явлений в экономике банки были вынуждены повысить процентные ставки по ипотечным кредитам. Некоторым заемщикам пришлось отложить покупку жилья до лучших времен.
В тот момент прогнозировалось трех-четырехкратное снижение объемов ипотечного кредитования в 2015 году. Избежать этого, по оценкам «Эксперт РА», помогла запущенная в марте программа господдержки, по которой получить ипотечный кредит на новостройку можно было по ставке 11,4%-12%. Что на 2% годовых ниже стандартных ипотечных программ.
С момента запуска программы по ней выдано 40% всех ипотечных кредитов в России. Кроме того, в течение 2015 года ситуация в экономике, хоть и осталась непростой, но уже не показывала резких спадов, а Центробанк взял курс на снижение ключевой ставки. В результате процент постепенно снижался, а спрос на ипотеку – рос.
Таким образом, первоначальные пессимистичные прогнозы не сбылись.
Объемы
В рамках круглого стола «Эксперт РА» провел опрос среди представителей российских банков. Их мнения о ситуации на рынке ипотечного кредитования совпали с заключениями аналитиков рейтингового агентства.
Так, большинство банкиров достаточно позитивно оценили перспективы ипотечного кредитования в стране.
77% опрошенных респондентов ожидают, что объем выдачи по итогам 2015 года составит не менее 900 млрд. рублей (сокращение рынка не превысит 50%). При этом прогноз RAEX («Эксперт РА») в 1 трлн. руб. выдачи (-40% к 2014 году) разделяют 35% банкиров. Сокращение рынка более чем на 50% (объемы выдачи менее 900 млрд. рублей) ожидает только 23% респондентов.
Опрошенные «Рамблер.Финансы» банкиры настроены еще более позитивно.
Рассказывает Татьяна Ушкова, зампредправления Абсолют-банка:
Этот год для ипотечного рынка России оказался не таким плохим, как можно было ожи-дать. Вопреки пессимистичным прогнозам экспертов, государственное субсидирование на первичном рынке в 2015 году позволило уберечь падение рынка, которое прогнозировали на уровне 2008 - 2009 года (когда рынок снизился на 85%). В целом по рынку года мы ожидаем выдачи ипотеки на уровне около 1,2 трлн. рублей – немногим ниже 2013 года. В результате, падение по сравнению с прошлым годом составит около 30%.
Своим мнением делится Анна Юдина, вице-президент банка «Открытие»:
В первом квартале 2015 года ставка держалась на уровне 19%, выдавались в основном кредиты, договоры по которым были подписаны еще в ноябре-декабре 2014 года, но ситуация сильно поменялась с запуском программы с государственной поддержкой. Программа существенно оживила рынок, появилась возможность воспользоваться ипотекой по ставке не выше 12%.
Продолжает Ирина Асланова, зампредправления банка «Дельтакредит»:
Прогнозируется, что по итогам года объем выдачи ипотечных кредитов составит около (-35%) к прошлому году, в абсолютных цифрах объем выдачи по итогам 2015 года превысит 1,1 трлн рублей. В 2016 году в случае стабильного развития макроэкономической ситуации прирост рынка ипотеки к показателю 2015 года может составить 15-20%.
Что касается 2016 года, то, по мнению большинства банкиров, многое зависит от пролонгации программы господдержки и от ее условий.
Программа оказалась крайне актуальной для строительной и банковской отрасли, да и в целом для всей экономики. Мнения экспертов сходятся - в нынешних условиях было бы не разумно останавливать работу в направлении субсидирования процентных ставок по ипотеке. А значит, перспективы рынка в 2016 году будут полностью зависеть от ее продления, что обеспечит дальнейшее стимулирования спроса на квартиры в строящихся домах.
Ставки
При этом, практически все банкиры не ждут значительных колебаний процентных ставок по ипотеке в ближайшие 6 месяцев.
46% опрошенных «Эксперт РА» считают, что среднерыночная ставка останется на текущем уровне либо незначительно снизится (не более чем на1%).
С учетом действия программы государственного субсидирования банки могут предложить вполне привлекательные условия для своих клиентов. На первичном рынке основные игроки дают ставку 11,25–11,75%. И хоть некоторые банки сначала установили ставки по верхней допустимой границе в рамках программы господдержки – 12%, уже в III квартале многие из них начали пересматривать ставки в сторону снижения.
Ирина Асланова уверена:
Текущий уровень ставок останется на прежнем уровне, с общей тенденцией к понижению ставок и колебанием в пределах 0,5% - 1%.
Это мнение разделяет и Татьяна Ушкова:
По нашим прогнозам, ближайшие 6 месяцев ставки существенно меняться не будут при условии, если не произойдут какие-либо серьезные экономические изменения (например, изменение ключевой ставки ЦБ).
Анна Юдина, в свою очередь, отмечает:
Текущие ставки продержатся в первом полугодии 2016 года. По плану, программа господдержки закончится в марте следующего года, тогда ставки на ипотеку на первичном рынке возрастут, скорее всего, приравняются к ставкам ипотеки на вторичном рынке, но, возможно, программа господдержки будет продлена.
Риски
Треть опрошенных «Эксперт РА» банкиров назвали риск банкротства партнеров-застройщиков одной из ключевых угроз развитию рынка ипотеки в 2016 году. 26% респондентов опасаются роста конкуренции в сегменте ипотечного бизнеса, 17% - ухудшения качества ипотечных портфелей. 13% опрошенных банкиров считают, что основным препятствием будет рост стоимости фондирования ипотечных ссуд. А 9%, вообще, не видят серьезных вызовов для развития ипотечных банков в 2015-2016 годах.
В целом риски развития ипотеки определяются общеэкономической обстановкой: стоимость денег для банков, объемы жилищного строительства, покупательная способность населения (и вероятность ее утраты).
Что касается ситуации с просрочкой, то остается вероятность ее инерционного роста в течение какого-то времени как результат экономического спада начала 2015 года. Хотя в последние месяцы наблюдаются сигналы к стабилизации ситуации.
Собеседники «Рамблер.Финансы» из ВТБ24 подчеркивают:
Риск банкротства партнеров-застройщиков, конечно, имеет место, но он будет ключевым для банков только в случае неосторожного выбора таких партнеров. После кризиса 2008-2009 года банки достаточно взвешенно подходят к этому виду риска.
Продолжает Анна Юдина:
Мы видим риск для ипотеки на фоне общей экономической и политической ситуации в стране и мире. Судьба ипотеки в России будет сильно зависеть от микро- и макро-экономических факторов. Ведь банкротство партнеров-застройщиков имеет прямую связь с кредитным риском по ипотеке.
Татьяна Ушкова также делится своим опытом:
Несомненно, при анализе ситуации по каждому застройщику банки учитывают риск «недостроя», и в данном случае мы не исключение. Если же говорить о рисках просрочки, то следует обратить внимание на изменение подхода банков к оценке клиента. К примеру, если раньше кредитная организация принимала положительное решение по заявке от клиентов, которые неплохо зарабатывают, то сейчас для банка важен ни столько размер зарплаты, сколько ее стабильность и соответствие рыночному уровню.
Спрос
Сегодня на рынок оказывают влияние такие факторы как закредитованность населения на фоне роста реальных расходов и отсутствия дополнительных доходов.
Несмотря на это, доля сделок с привлечением ипотеки в целом на рынке жилья устойчиво росла весь год, достигнув уровня 2014 года (около 27% по данным АИЖК). Сейчас на рынке отмечается отложенный спрос, который постепенно будет сходить на нет.
По оценкам 68% респондентов «Эксперт РА», доля ссуд на приобретение новостроек составляет более половины ипотечного портфеля в их банках. Годом ранее на рынок первичного жилья было ориентировано лишь 10% опрошенных банкиров.
Очевидно, на структуру рынка сильнейшее влияние оказала программа по субсидированию ставки по ипотеке, ориентированная на новое жилье.
Ирина Асланова подтверждает данные опроса:
В прошлом году ипотечные кредиты чаще оформлялись на объекты вторички – соотношение было примерно 60% на 40%. Сейчас кредиты на первичный и вторичный рынок жилья занимают примерно равные доли: 50 на 50. Это связано с ростом объема выдач по госпрограмме субсидирования ипотеки для приобретения «первички».
Правда, с уравниванием процентных ставок после окончания госпрограммы спрос, скорее всего, будет сбалансирован.
По оценкам экспертов, падение спроса в сегменте первичного жилья составляет около 20%. Некоторые застройщики снизили цены или предложили своим клиентам эксклюзивные процентные ставки, заключив с банком договор дополнительного субсидирования ставки от застройщика. Эти меры позволили заметно восстановить спрос.
Продолжает Татьяна Ушкова:
На вторичном рынке спрос снизился заметнее. По некоторым регионам до 50%. Следует отметить, что цена квадратного метра на вторичном рынке также снижается, это позволяет заметно сократить средний срок экспозиции объекта недвижимости (время от начала публикации объявления до момента совершения сделки) и во многом определяет спрос в этом сегменте.
Выбор банка заемщиком
Безусловно, ключевым параметром при выборе банка выступать процентная ставка. Так считает 76% респондентов. Такого же мнения придерживаются все опрошенные «Рамблер. Финансы» банкиры.
В качестве другого значимого фактора эксперты выделяют размер первоначального взноса (14%). Вместе с этим, банки готовы выдавать ипотеку при первоначальном взносе не менее 10%.
Рассказывает Анна Юдина из «Открытия»:
Первоочередным критерием выбора банка для ипотеки является процентная ставка. Если говорить об ипотеке на первичном рынке, важным фактором также выступает наличие широкого выбора аккредитованных объектов строительства и специальных программ с застройщиками. При этом в ход идут неценовые преимущества – удобство обслуживания кредита, доступность отделений, наличие дистанционных каналов обслуживания. Ипотека – это кредит, с которым клиент живет значительную часть своей жизни, поэтому удобство обслуживания и взаимодействия с банком – один из важнейших критериев выбора в пользу того или иного банка.
Татьяна Ушкова согласна:
Финансово грамотные заемщики знают, что при выборе банка для решения вопроса ипотечного кредитования стоит обратить внимание не только на уровень процентных ставок. Например, тариф по страховке, которую надо будет платить каждый год в течение всего срока кредитования. В государственных банках этот тариф обычно в 2-3 раза выше. Другой важный момент – так называемые «скрытые» комиссии, которые до сих пор взимаются рядом банков за юридическое сопровождение и подготовку документов. Есть и другие критерии, например, безопасность расчетов при проведении сделки по купле-продаже жилья с использованием ипотеки.
Перспективы развития
Нестабильность макроэкономической ситуации - ключевой фактор, который будет определять динамику спроса на ипотеку в ближайшие 6 месяцев. Такого мнения придерживается половина участников опроса.
Порядка четверти опрошенных считают, что на спрос сильнейшим образом оказывает влияние изменение цен на жилье. Еще 16% полагают, что все зависит от изменения процентных ставок по ипотеке. А вот требования банков к заемщикам, которые постоянно меняются, в текущих условиях уже не столь существенны: за этот фактор проголосовало лишь 4% респондентов.
Очевидно, что требования к ипотечным заемщикам сегодня оптимальны и вряд ли стоит ждать изменений в этой части в ближайшее время.
|
