| regiser | Дата: Четверг, 16.10.2014, 18:10 | Сообщение # 1 |
|
Генерал-майор
Группа: Администраторы
Сообщений: 364
Репутация: 5
Статус: Offline
| 
Каждая третья сделка на вторичном рынке жилья происходит сегодня с использованием ипотечных средств, утверждают специалисты. «Газета.Ru» выяснила, как избежать типичных ошибок, если берешь ипотеку, и как на ней не разориться.
Как выбрать банк
Если вы определились с квартирой и решили привлечь ипотечные средства, для начала нужно выбрать банк. При покупке квартиры в новостройке вы, скорее всего, увидите список аккредитованных банков, с которыми работает застройщик. Компания, занимающаяся реализацией объектов, как правило, старается максимально расширить число банков и включить предложения от всех ведущих игроков.
«У покупателей есть возможность прийти со своим банком, однако шансы принятия стороннего банка для сделки не всегда особо велики», — предупреждает руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
Специалисты советуют отправить предварительные заявки в несколько банков, чтобы сравнить условия на конкретных примерах. Сделать расчет можно и самостоятельно: многие банки предлагают калькуляторы ипотеки на своих сайтах. Реальные выплаты могут отличаться, но примерную картину получить можно.
Необходимо уточнить все возможные дополнительные расходы, так как за низкой процентной ставкой может скрываться высокая стоимость страховки, комиссии и другие расходы.
Какие документы нужны
Список документов, необходимых для оформления ипотеки, может отличаться в зависимости от банка. Стандартный набор — это паспорт, справка 2-НДФЛ с места работы, ИНН, СНИЛС, справка по форме банка о дополнительных доходах, копия трудовой книжки, военный билет, свидетельства о браке и рождении детей, анкеты по форме банка.
Некоторые банки могут также запросить справки из психоневрологического и наркодиспансера. В отдельных случаях список документов, напротив, может быть уменьшен, например если вы являетесь зарплатным клиентом этого банка.
Если вы состоите в браке, документы придется собирать на двоих. Супруги автоматически становятся созаемщиками. С одной стороны, это преимущество: сумма кредита будет считаться по совокупному доходу, с другой стороны, вы обязаны оформлять имущество в совместную собственность, даже если этого не хотите.
После того как вы подадите все документы, вашу заявку начнут рассматривать. Как правило, это делается в другом регионе, чтобы избежать возможных подтасовок. С вами могут связаться по телефону и задать вопросы, как те, на которые вы уже отвечали в анкете, так и новые. Нужно быть готовым подтвердить указанные данные, рассказать о выбранной квартире.
Когда заявка одобрена, вы снова приходите в банк, на этот раз с документами по квартире. В офисе банка вы подписываете договор о кредитовании, а в офисе продавца недвижимости — договор купли-продажи или участия в долевом строительстве.
Как избежать ошибок
Основная ошибка заемщиков — попытка скрыть свою кредитную историю.
Банки все равно располагают всей необходимой информацией, а попытка обмануть кредитора негативно влияет на ход одобрения сделки. Заполняя часть анкеты о доходах и расходах, помните, что кредитная карточка — это тоже полноценный кредит, даже если вы ею не пользуетесь.
Здраво оцените свои финансовые возможности. Если у вас есть дети или пожилые родственники, при расчете максимальной суммы кредита это будет учитываться. Из вашего дохода будут вычтены расходы не только на вас, но и на всех иждивенцев. Просите только ту сумму, которую вам реально могут дать и которую вы реально можете оплатить.
Потратьте время на изучение информации о банках, не спешите выбирать самый известный.
«Некоторые заемщики довольно узко смотрят на процесс выбора ипотечной программы и не берут в рассмотрение менее известные банки, которые нередко предлагают более выгодные условия, чем лидирующие на рынке банки. Менее крупные банки вызывают у людей недоверие и опасение их банкротства или отзыва лицензии, хотя в большинстве случае это никак не обосновано», — поясняет Алексей Новиков.
Покупая недвижимость на вторичном рынке, не пожалейте денег на юридическую проверку и страхование квартиры.
«На рынке ипотечного кредитования известны случаи, когда, несмотря на проведение проверки, после покупки квартиры в кредит выяснялось, что она является юридически грязной.
В результате квартира изымалась у нового собственника по суду, но при этом сохранялось ипотечное обременение. Чтобы не оказаться в такой ситуации, достаточно застраховать квартиру на полную стоимость на период исковой давности», — советует исполнительный директор «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Алексей Шленов.
Заранее узнайте о возможности досрочного погашения ипотеки в выбранном банке, как часто можно вносить платежи больше оговоренных, через сколько лет можно закрыть кредит досрочно и нет ли за это штрафа.
Как сэкономить
Если у вас стабильный высокий доход, то самым логичным способом сэкономить будет взять кредит на меньшее количество лет. Размер выплаты будет выше, но стоимость кредита — проценты — в сумме будут меньше.
Можно выбрать дифференцированную форму платежей, благодаря которой при большом сроке кредитования объем переплат получается меньше.
Однако возможность выбора разных видов платежей предусмотрена в ограниченном количестве банков. В основном платежи аннуитетные, то есть равные, но доля выплаты по процентам и основному долгу в них меняется. Первые годы вы будете в основном платить проценты и только после середины срока соотношение изменится в пользу основного долга.
Таким образом, если у вас есть планы по досрочному погашению ипотеки, лучше хотя бы частично осуществить их в первые пару лет.
Для тех, кто оформляет кредит на длительный срок и не планирует его досрочное погашение, выгодным решением станет популярная в последнее время услуга, предполагающая снижение процентной ставки на 0,5–1,5 процентного пункта при внесении единовременного платежа в размере от 1,5 до 4% суммы кредита.
При этом снижение ставки можно также получить, если вы изначально готовы внести около 50% стоимости квартиры.
«При выплате 35–40% стоимости приобретаемой недвижимости клиенту может быть предложена упрощенная схема кредитования, например без справки о доходах и представления двух документов», — отмечает директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимость» Сергей Шлома.
Многие банки предлагают программы с плавающими ставками. Первые два-три года ставка является фиксированной и более низкой по сравнению со стандартными. После завершения этого периода ставка становится плавающей.
Это определенный процент плюс ставка MosPrime — средневзвешенная ставка по десяти ключевым банкам. Такие кредиты стоит брать клиентам, которые намерены закрыть ипотеку досрочно.
Знаменитости
Автоаварии в инстаграм @awtoawarii
|
| |
|
|
| regiser | Дата: Четверг, 16.10.2014, 18:16 | Сообщение # 2 |
|
Генерал-майор
Группа: Администраторы
Сообщений: 364
Репутация: 5
Статус: Offline
| 
Давайте посчитаем, так ли выгодна ипотека
Прочитал я намедни «опус», и такое умиление в каждом члене, просто вот как на пляжу побывал забесплатно. Отдохнул, размечтался, понежился. Это ж сказка просто, ну прям хватай и беги! Автор, бог ему здоровьечка дай, такую красу нарисовал, ну такую красу...
И купить за 8 миллионов квартирку можно пятикомнатную, и снимут её за 100 тысяч без малого люди добрые да приличные, ремонт сами сделают, заборы побелят, воров накажут и на перевоспитание отдадут. А уж инфраструктура там! К окошку подойдешь -залюбуешься: с одной стороны детский сад, с другой -метро, пробок никаких, птички поют да солнышко светит.
А ежели надоест - так оно завсегда продать можно в три разА дороже, оно ведь ясно каждому: квартира - не булка с повидлом и не молоко в пакете, она не тухнет, а токмо медом наливается да ценней становится с каждым днем.
Сегодня вот отказал себе в комплексном обеде да на квартирку потратился - а завтра ты ужо олигарх. Абрамовичу руку жмешь. А если плохое настроение али не с той ноги встал - так и не жмешь, брезгуешь.
От редакции. Мы публикуем отклик на «личный опыт» нашего читателя «Еще четыре пункта в защиту ипотеки». Обращаем ваше внимание, что тексты, опубликованные в рубрике «Личный опыт», написаны читателями «Газеты.Ru». Редакция не всегда разделяет их точку зрения.
Теперь по делу. Давайте посмотрим на динамику рублевых цен на недвижимость. Никакого роста не наблюдается (10-15% за 5 лет, а не в среднем за год). В долларах картинка ещё веселей.
Это если не изгаляться и от дна не считать. Если от дна, то да, там «шикарные» 30% за те же 5 лет (это аж 5% в год, ниже инфляции, между прочим. 5 -потому что сложный процент). Но от дна только рекламные агенты считают.
цены на аренду этой «сказки» смотрите на циане, никаких 70-80 тысяч в месяц автору никто платить не будет, хотя «хотелки» бывают и выше.
Дальше поехали.
Реальная средняя стоимость ипотеки куда выше, чем 12%, ибо надо платить комиссию за оформление, обслуживание, страховать жизнь, здоровье и прочие радости.
Реальная цена квадрата в Москве — порядка 170 тысяч. То есть, квартира площади 45 метров (шикарно, да?) в среднем районе обойдется вам в те самые 8 миллионов и (тадам!) 60 тысяч в месяц процентов. Только процентов, не «выплат по кредиту».
«Трешка» обойдется вам в 10-12 миллионов «на входе в кредит» и в боооооооольшую кучу денег на выходе. Реально вы будете платить 90-100 тысяч за ту самую «двушку в 45 метров».
А теперь марш на циан! И долго думать о том, почему же эта двушка стоит всего лишь 40, а если поискать - 35. С мебелью и ремонтом, хотя, конечно, мебель не элитная а ремонт не самый евро.
После первого этапа обдумывания - марш на второй. Первоначальный взнос у нас миллион минимум, разница в цене между арендой двушки и ипотекой для тех, у кого нет головы - 600-800 тысяч в год (90-40 или 100-35).
Дальше я буду упрощать. Очень сильно.
1000000*1,08 = 1.080000 (вы понесли свой миллион в банк под 8% годовых, могли бы и под 12, но не нашли такую ставку).
700000*1,04 = 728000 (вы радостно носили сэкономленные деньги в банк каждый месяц, на ту же ставку. В среднем получили 4% годовых, ибо деньги в среднем пролежали полгода).
Это первый год. У вас был миллион - теперь у вас 1.828.000.
Эти 828 тысяч у вас «честно забрал» банк в случае ипотеки.
На второй год вы получаете дельту в (ничего себе раскладик!) в 1.702.000 (у вас на руках 1 миллион первоначального взноса плюс 1.702.000 «образовавшихся» денег).
Если вы считаете, что альтернатива - погашенный основной долг (и, следовательно, «свой» кусок квартиры), то я вас огорчу: при расчете по схеме «7 миллионов на 15 лет под 12.5 процентов» через 24 месяца основной долг составляет «всего» 6.637.000. То есть, погашено аж 363.000!
Оно того стоит, очевидно 
Для депозита в 12% годовых на руках у вас будет 1.842.000 + 1 миллион, который вы не отдали на первоначальный взнос.
Нет, если вам нравится МММ или у вас «инфа 146%» о том, что квартиры взлетят, это в корне меняет дело, но чушь все же стоит отсеивать
Знаменитости
Автоаварии в инстаграм @awtoawarii
|
| |
|
|
| алоало | Дата: Воскресенье, 05.06.2016, 13:18 | Сообщение # 3 |
 Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Репутация: 1
Статус: Offline
| улыбнул пункт о попытках скрыть историю и в этом же пункте речь зашла о выборе банка, а конкретно о том, что выбирать известный не стоит. Но наблюдается такая практика: мелкие банки привлекают низкой процентной ставкой. А в нынешних условиях, когда банки лопаются как мыльные пузыри, неизвестно что будет с вашей ипотекой. Так что как по мне, то лучше в более известном брать
|
| |
|
|
| regiser | Дата: Понедельник, 06.06.2016, 23:01 | Сообщение # 4 |
|
Генерал-майор
Группа: Администраторы
Сообщений: 364
Репутация: 5
Статус: Offline
| Цитата алоало (  ) улыбнул пункт о попытках скрыть историю и в этом же пункте речь зашла о выборе банка, а конкретно о том, что выбирать известный не стоит. Но наблюдается такая практика: мелкие банки привлекают низкой процентной ставкой. А в нынешних условиях, когда банки лопаются как мыльные пузыри, неизвестно что будет с вашей ипотекой. Так что как по мне, то лучше в более известном брать
Сейчас кроме сбера да втб любой банк в зоне риска
Знаменитости
Автоаварии в инстаграм @awtoawarii
|
| |
|
|
| луковичка | Дата: Понедельник, 06.06.2016, 23:57 | Сообщение # 5 |
 Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 2
Репутация: 0
Статус: Offline
| да ладно, судя по рейтингам это не единственный нормальный банк. Мы сейчас смотрим на https://www.bspb.ru/, и количество вкладчиков растёт с бешеной скоростью, и сумма выданных кредитов стремится к космической сумме. Что говорит о том, что спросом пользуется. Так то не будьте так категоричны
|
| |
|
|
| алоало | Дата: Вторник, 07.06.2016, 00:49 | Сообщение # 6 |
|
Рядовой
Группа: Пользователи
Сообщений: 5
Репутация: 1
Статус: Offline
| поняла, у каждого свои аргументы. Поняла вашу логику в выборе банка и она мне понравилась
|
| |
|
|
| regiser | Дата: Вторник, 07.06.2016, 22:39 | Сообщение # 7 |
|
Генерал-майор
Группа: Администраторы
Сообщений: 364
Репутация: 5
Статус: Offline
| Цитата луковичка ( ) да ладно, судя по рейтингам это не единственный нормальный банк. Мы сейчас смотрим на https://www.bspb.ru/, и количество вкладчиков растёт с бешеной скоростью, и сумма выданных кредитов стремится к космической сумме. Что говорит о том, что спросом пользуется. Так то не будьте так категоричны
Очень у них сайт на Совкомбанк похож они не родственники
Знаменитости
Автоаварии в инстаграм @awtoawarii
|
| |
|
|
